양도소득세에 대한 설명과 해당하는 거래 종류

양도소득세에 대한 설명과 해당하는 거래 종류

양도소득세란 개인이 부동산이나 부동산에 관한 권리, 주식 등 자산을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 과세하는 세금입니다. 참고로 대가가 없는 무상 거래인 경우에는 증여세를 과세합니다. 부동산과 관련해서는 토지 또는 건물 외에도 부동산에 관한 권리를 매각할 때 양도소득세 과세대상이 됩니다.

 

 

 

부동산에 관한 권리란 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는데, 현실적으로 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권의 양도는 찾아보기 힘들지만, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도는 매우 흔합니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리란 아파트 당첨권(분양권)과 조합원 입주권이 대표적입니다. 

 

사람들은 건설회사가 아파트를 분양할 때 입찰해서 분양권을 사고 프리미엄이 붙으면 팔기도 하고, 노후 주택단지가 재건축, 재개발될 때 조합원 입주권을 받고 아파트 완공 전에 프리미엄을 붙여 팔기도 합니다. 이경우 양도차익이 있으면 양도소득세 과세대상이 됩니다.

 

다만 조합원 입주권은 이전에 소유한 노후주택이 일시적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐 상태이기 때문에 원소유자(승계 소유자 제외)로서 1세대 1 조합원 입주권 보유자라면 1세대 1 주택 비과세 및 특례규정을 준용해 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

 

 

한편, 부동산을 팔았는데 양도소득이 아니라 사업소득으로 과세되는 경우가 있습니다. 이때 소득의 구분 원칙은 일시적, 우발적인 매매인지, 계속적, 반복적인 매매인지의 여부입니다. 부동산 및 부동산에 관한 권리를 양도함에 있어서 계속적, 반복적인 매매를 한다면 이는 양도소득이 아니라 사업소득으로 분류됩니다.

 

부동산 및 부동산에 관한 권리를 매매하기 위해 사업자등록을 내거나, 사업자등록이 없어도 반기별로 '1회 이상 부동산 등을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우'에는 세법상 부동산 매매업자로 분류되어 사업소득으로 과세합니다. 속칭 '떴다방'과 같이 아파트 당첨권(분양권)과 조합원 입주권을 반복 매매해서 가격을 올려 파는 투기 행위가 일어날 때가 있습니다. 이 경우 떴다방이 챙기는 양도차익은 사업소득으로 과세되는데, 이것은 세법이 떴다방을 사업자로 본다는 것이며, 사업자는 부가가치세 과세대상 재화와 용역을 거래할 때 판매금액의 10%를 부가가치세로 납부해야 하기 때문에 부가가치세도 같이 과세됩니다. 

 

이 경우 '아파트를 사고파는 데 무슨 부가가치세가 있냐?'라고 따지는 사람도 있습니다. 하지만 부가가치세 면세대상 재화로 규정된 '토지'와 국민주택(전용면적 85.7제곱미터 이하)'외에는 모두 부가가치세 과세 대상입니다. 그렇기 때문에 부동산에 관한 권리를 계속적, 반복적으로 매매한 자는 부가가치세를 부담해야 하며, 이때 사업자등록 여부는 가리지 않습니다. 일반적인 경우에 개인이 부동산 등을 사고팔 때 부가가치세가 없는 것은 그 부동산이 면세대상이기 때문이 아니라 개인은 부동산 등을 매매하는 사업자가 아니기 때문입니다. 한편, 아파트를 분양받을 때 국민주택 규모를 초과하는 아파트 가격에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 이것은 아파트를 최초 분양하는 자가 사업자인 건설회사이기 때문입니다.

 

이와 같이 부동산이 양도소득세 과세대상의 대부분을 이루지만, 주식을 양도하는 경우에도 양도소득세 납세의무가 발생합니다. 다만 일반인이 행하는 주식거래의 대부분을 차지하는 상장주식의 양도에 따른 소득은 대주주 양도분 외에는 양도소득세 과세대상에서 제외됩니다. 양도소득세 과세대상 가운데 주식을 주식 또는 출자지분, 기타 자산 등 부동산 과다보유 법인의 주식, 특정 파생상품으로 구분하는데 그 이유는 주식 종류별로 과세여부와 세율의 차이를 두어 조세 정책적 목적으로 활용하기 위해서입니다.

 

그 밖의 양도소득세가 과세되는 기타 자산으로는 각종 회원권, 사업용 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권만 사고팔면 기타 소득 과세대상임)을 규정하고 있습니다. 골프회원권 등을 사고팔면서 차익을 얻었거나, 자신이 보유한 부동산과 함께 사업까지 매각하면서 부동산값 외에 영업권 양도대금을 받고 차익을 얻었다면 양도소득세를 내야 합니다. 

 

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이상으로 양도소득세에 대한 설명과 해당하는 거래 종류에 대해서 알아보았는데, 법으로 정하는 양도라는 개념에 대해서 이해가 어려우셨던 분들께 도움이 되셨기 바랍니다. 이 글이 도움이 되셨다면 좌측 하단의 '♡'좋아요 한번 눌러주시고, 필요하신 분들께 공유해 주시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

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