임대주택 특례에 대한 설명

임대주택 특례에 대한 설명

일반적으로 다주택을 보유한 사람이 주택을 양도하게 되면 그 주택의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하게 되는데, 1세대 1 주택 비과세 특례를 받는 2 주택 이상 보유자가 아닐 때 주택 매각을 주저하는 이유가 바로 이 양도소득세 부담 때문입니다. 

 

 

 

그런데 2014년부터 임대소득 양성화를 위해 다주택을 보유한 사람이 본인이 거주하는 주택을 제외한 나머지 주택을 임대사업자로 등록하고 사전 또는 사후에 임대기간(5년)을 채우면 이 임대주택은 1세대 1 주택 비과세 판단 시 보유주택수 계산에서 제외하게 되었습니다.

 

즉, 주택이 아무리 많아도 거주용 주택 외에 다른 주택을 임대사업자로 등록하면 거주용 주택을 양도할 때 이를 1세대 1 주택으로 보아 비과세를 적용하는 것입니다.  2018년까지 주택임대 수입이 연 2천만 원 이하인 경우 비과세하고 기준시가 3억 원 이하의 전용면적 60제곱미터 이하 소형주택을 전세로 임대할 경우 주택임대수입에 포함되지 않습니다. 이 점을 감안하면 다주택자의 입장에서는 주택임대 사업자등록으로도 매우 이득인 것입니다. 

 

아무튼 이 특례를 적용받으려면 '거주주택'과 '임대주택'의 조건을 충족해야 합니다. 거주주택은 양도가액이 9억 원 이하여야 하고, 2년 이상 보유하면서 2년 이상 실제 거주한 사실이 있어야 합니다. 2년 이상 거주한 사실이 있을 경우 양도 당시 거주할 필요는 없습니다.

 

 

 

또한 주택 수에서 제외되는 임대주택(규모 기준 있음)은 주택임대로 관할 세무서에 사업자등록을 하고, 지방자치단체에 임대사업자로 등록해야 합니다. 이때 임대기간은 세무서 및 지방자치단체에 사업자등록을 한 뒤부터 임대가 개시된 것으로 보게 되며, 이러한 특례규정은 일시적 2 주택 비과세와도 연동될 수 있습니다.

 

즉, 요건을 갖춘 임대주택은 마치 '상속주택 특례규정'을 적용받는 상속주택처럼 취급될 수 있는 것입니다. 예를 들어 이미 수년간 보유하고 있는 주택 A(거주)와 B(임대)가 있다고 가정했을 때, 1세대 2 주택자이므로 A주택을 매각할 때 일반적으로 양도소득세를 부담해야 하는데, B주택에 대해 주택임대 사업자등록을 하고 지방자치단체에 임대사업자로 등록하면 A주택을 양도할 때 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그리고 A주택(거주)과 B주택(임대)을 보유 중이면서 C주택을 매입한 경우에도 B주택을 임대주택으로 사업자등록 및 임대사업등록을 하면 B주택은 특례주택으로 바뀌어 보유주택 계산에서 제외됩니다. 그렇기 때문에 C주택을 구입하고 3년 안에 A주택을 매각할 때 일시적 2 주택에 따른 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 다만 이러한 임대주택(B주택)은 5년간 의무적으로 임대를 해야 하고, 이를 위반할 경우 사전에 비과세 된 양도소득세를 추징하게 됩니다.

 

하지만 의무임대 기간을 잘 채우면 되는 것이고 추가적으로 임대기간을 늘린다면 6년째부터 10년째 사이에 주택을 양도할 경우 장기보유 특별공제 혜택을 매년 2%씩 추가해줍니다. 일반적으로 부동산을 5년 이상 보유하면 장기보유 특별공제가 15%이고, 매년 3%씩 올라가 10년을 채우면 30%를 받을 수 있습니다. 그런데 임대주택의 경우에는 2%씩 더 공제해주어 6년째 20%, 7년째 25%, 8년째 30%, 9년째 35%, 10년을 채우면 40%를 적용하게 됩니다. 다만 위와 같이 등록한 임대주택을 매각할 때는 1세대 1 주택이라도 양도소득세를 부담해야 합니다.

 

그런데 이때는 전체 양도차익에 대해 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 당초 비과세 혜택을 받은 거주 주택 양도일 이후 발생한 양도차익분에 대해서는 비과세 합니다. 즉, 예전에는 2 주택 이상인 경우 먼저 파는 주택은 양도소득세가 있고, 나중에 파는 주택은 1세대 1 주택 비과세 특례를 받는 형태였는데, 임대주택 특례는 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 주고, 나중에 파는 주택은 당초 비과세 혜택을 받은 거주주택 양도일 이후부터 1세대 1 주택이라고 보아 양도차익 가운데 일부에 대해서만 비과세 혜택을 주는 것입니다.

 

거주주택 요건이 2년 이상인 만큼 시간은 조금 오래 걸리겠지만 주택이 아무리 많더라도 먼저 매각하는 한 채씩 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있으니 이만큼 강력한 양도소득세 혜택은 없어 보입니다. 부동산 경기가 과열될 때 이런 정책을 쓰는 경우가 거의 없는데도 한시적 혜택인 조세특례 제한법에 규정되지 않고 소득세법에 규정된 것은 특히 드문 일이기 때문입니다.

 

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이상으로 임대주택 특례에 대해서 알아보았는데, 해당 사항과 관련이 있는 분들께서는 오늘 글을 참고하셔서 도움이 되시기 바랍니다. 이 글이 도움이 되셨다면 좌측 하단의 '♡'좋아요 한번 눌러주시고, 필요하신 분들께 공유해 주시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

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