1세대 1 주택 양도소득세 비과세에 대한 설명

1세대 1 주택 양도소득세 비과세에 대한 설명

현행 세법은 1세대 1 주택 양도 시 양도소득세를 비과세함으로써 거주 목적 주택의 자본이익 과세에 따른 부담을 없애 1 주택자의 주택마련에 어려움이 없게 하고 있는데, 현재에는 특별히 거주요건은 두고 있지 않습니다. 1세대 1 주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유 요건, 양도 당시 1 주택 요건이 모두 충족되면 적용되게 됩니다.

 

 

 

1. 1세대 요건

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도하는 주택이어야 한다는 것입니다. 따라서 비거주자는 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 없고, 배우자가 없으면 1세대를 구성할 수 없습니다. 다만 다음에 해당하는 경우에는 배우자가 없어도 세대분리 시 이를 1세대로 보게 됩니다.

 

● 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

 

● 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

 

● 소득이 중위소득의 40% 이상으로서 소유 부동산을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(원칙적으로 미성년자는 제외)

 

예를 들어 부모가 성인자녀와 생계를 같이 하면서 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채가 있는 경우에는 1세대 2 주택자가 됩니다. 이때 1 주택을 양도하면 1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없는데, 양도일 이전에 일정 규모의 소득이 있거나 30세 이상인 성인 자녀가 1세대로 세대 분리하면 절세를 할 수 있습니다. 부모와 자녀가 각각 1세대 1 주택자가 되기 때문입니다.

 

그러나 세대분리라는 형식적인 주소이전으로 되는 것이 아닙니다. 과세관청은 별도 세대를 판정할 때 부모와 자녀가 실제로 생계를 같이하는지 여부로 판정하는 것이지 형식적으로 부모와 자녀의 주소를 달리한다고 별도 세대로 볼 수는 없는 것입니다.

 

이러한 생활관계를 파악하기 위해 과세관청은 가족의 신용카드 사용지와 교통카드 사용지, 공과금 청구지까지 확인하게 됩니다. 따라서 실제적으로 세대분리를 하지 않고 형식적으로만 주소이전을 한 경우에는 큰 낭패를 보게 됩니다. 왜냐하면 1세대 1 주택자의 주택 양도가 아니라 1세대 2 주택자의 주택 양도로 보기 때문입니다.

 

 

 

2. 2년 보유 요건

주택 양도일 현재 주택의 보유기간이 2년(비 거주자가 거주자로 전환된 경우에는 3년) 이상이어야 한다는 것입니다. 따라서 주택의 취득일에서부터 양도일까지의 기간이 2년 미만인 경우에는 1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 다만 다음에 해당하는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않습니다.

 

● 공공건설 임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

 

● 주택이 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우

 

● 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우, 다만 1 주택자로서 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우

 

● 1년 이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우, 다만 1 주택자로서 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우

 

● 1년 이상 거주한 주택을 취한, 근무상의 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

예를 들어 주택 취득 당시 거주자인 1 주택자가 이민이나 장기출국 전에 2년 이상 보유한 주택을 양도했다면 일반적인 1세대 1 주택 비과세가 적용됩니다. 그런데 2년 이상 보유하지 못했어도 출국일부터 2년 이내에 양도하면 1세대 1 주택 비과세를 적용해준다는 것입니다.

 

만약 출국일부터 2년 이내에 양도하지 못하면 어떻게 될까? 비거주자이기 때문에 1세대 1 주택 비과세가 적용되지 않습니다. 하지만 국내에 다시 들어와서 거주자가 되고(실무적으로 세대원 전원이 입국해 183일 이상 체류해야 함), 비거주자 및 거주자로 보유한 기간이 총 3년 이상이면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

또한 2년 보유 요건을 못 채웠는데 이민이나 장기출국이 아닌 경우에는 1년 이상 거주한 주택을 전제로 세대원 전원이 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 다른 시군으로 이사하면서 양도하면 1세대 1 주택 비과세를 적용해줍니다. 예를 들어 군인이 부대 재배치로 세대원 전원이 이사를 가면서 1년 이상 거주한 주택을 양도한 경우 2년 보유 요건을 채우지 못해도 1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 적용하게 됩니다.

 

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3. 양도 당시 1 주택 요건

양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있어야 합니다. 따라서 1세대가 양도 당시 양도주택 외에 다른 주택이 있으면 원칙적으로 비과세를 적용받을 수 없습니다. 그런데 특별한 사정으로 인해 불가피하게 2 주택이 되는 경우가 있습니다. 다음의 경우에는 양도 당시 1 주택으로 보아 1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 적용하게 됩니다.

 

● 국내에 1 주택을 소유한 1세대가 (구) 주택을 양도하기 전 (신) 주택을 취득함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우 (신) 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 (구) 주택을 양도하는 경우. 다만 연속적인 일시적 2 주택 비과세를 규제하기 위하여 (구) 주택과 (신) 주택의 취득시기는 1년 이상 차이가 나야 합니다.

 

●상속받은 주택과 상속 개시 당시 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

 

●1세대 1 주택자가 60세 이상인 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2 주택을 보유하게 되어 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우

 

●1세대 1 주택자가 1세대 1 주택자와 혼인함으로써 1세대가 2 주택을 보유하게 되어 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우

 

●문화주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

 

●농어촌주택(상속주택, 이농 주택, 귀농주택)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

 

●조세특례 제한법상 소유 주택으로 보지 않는 특례주택을 보유한 경우

 

질문이 가장 많은 경우가 일시적 2 주택인데, (신) 주택을 취득하고 3년 이내에 2년 보유요건을 충족한 (구) 주택을 양도하면 1세대 1 주택 비과세가 적용됩니다. 그런데 (구) 주택과 (신) 주택의 취득 시기가 1년 이상 차이가 나지 않으면 이 규정을 적용하지 않습니다.

 

예를 들어 2019년 3월에 (구) 주택을 취득하고 2020년 4월에 (신) 주택을 취득한 뒤 2021년 4월에 (구) 주택을 양도하면 2년 보유요건도 충족하고, 일시적 2 주택 요건도 충족하므로 비과세가 됩니다. 하지만 (신) 주택을 2020년 2월에 취득한 경우라면 (구) 주택과 (신) 주택의 취득시기가 1년 이상 차이가 나지 않기 때문에 일시적 2 주택으로 보지 않습니다.

 

또한 일시적 2 주택과 그 밖의 다주택 특례가 혼합된 경우에 대해서도 많이들 문의하시는데, (구) 주택과 상속주택, (신) 주택이 있는 경우에 (신) 주택 취득일부터 3년 내에 양도하는 (구) 주택은 비과세가 됩니다. 왜냐하면 상속주택은 소유 주택으로 보지 않기 때문입니다.

 

그리고 (구) 주택과 (신) 주택이 있는 일시적 2 주택 상태에서 혼인 합가나 동거봉양 합가의 경우에도 (신) 주택 취득일부터 3년 내 양도하는 (구) 주택은 일시적 2 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그리고 이후 4년 이내에 먼저 양도하는 합가 주택도 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

아울러 혼인 합가 또는 동거봉양 합가 상태에서 (신) 주택을 취득하는 경우도 있는데, (신) 주택 취득일부터 3년 내에 양도하는 (구) 주택은 일시적 2 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 또한 5년 이내에 남은 합가 주택도 비과세를 적용받을 수 있습니다. 

 

이상으로 1세대 1 주택 양도소득세 비과세에 대해서 설명해 드렸는데, 이와 같은 상황에 있는 분들은 오늘 글을 참고하셔서 도움이 되시기 바랍니다. 이 글이 도움이 되셨다면 좌측 하단의 '♡'좋아요 한번 눌러주시고, 필요하신 분들께 공유해 주시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

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