친인척과 부동산 거래를 할 때의 세금 문제

친인척과 부동산 거래를 할 때의 세금 문제

부모 자식 간, 배우자 간, 가까운 친인척 간에 부동산을 거래할 때도 특수관계가 없는 사람과 정상적으로 거래하듯 부동산을 거래하면 세금 문제에 아무런 제재규정이 없습니다. 그런데 세금을 피하려고 특수관계자 간에 저가 거래를 하거나 우회거래를 할 경우 일반인이 예상치 못하는 세금 문제가 추가로 발생하게 됩니다.

 

 

 

양도소득세 부당행위 계산 부인과 저가 양수 증여

만일 친인척 간에 돈을 받고 부동산을 이전하려고 하는데 양도소득세를 줄이기 위해 시세보다 낮은 금액으로 양도하면 세법은 특수관계자 간에 부당한 행위 또는 계산을 통해 세금 부담을 낮추면 더 크게 제재를 가합니다. 시세보다 낮은 금액으로 양도하면 양도차익이 줄어들기 때문에 대충 보면 양도자의 양도소득세가 적게 산출될 수 있습니다. 하지만 양도소득세 부당행위 계산부인이 적용되면 양도자의 양도차익은 실제 거래가액(저가)이 아니라 '시가'를 양도가액으로 보아 계산하여 양도소득세를 추징하게 됩니다.

 

그런데 이것으로 끝이 아닙니다. 저가로 매입한 친인척과 시세보다 30% 이상 차이가 나는 가격으로 거래했다면 과세관청은 그 친인척에게 '저가 양수 증여 규정'을 적용해 그 차액에 대해 증여세를 추징하게 됩니다.

 

예를 들어 홍길동이 3억 원을 주고 취득한 상가의 시세가 6억 원이 되었다고 가정했을 때, 이 상가를 6억 원에 양도하면 양도차익 3억 원에 대한 양도소득세가 나올까 봐 홍길동이 친척에게 4억 원에 매각하는 방식으로 거래를 했다면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

거래가액 4억 원은 시가 6억 원보다 낮기 때문에 과세관청은 우선 양도소득세 부당행위 계산부인을 적용해 양도가액을 시가 6억 원으로 보아 홍길동에게 양도소득세를 추징합니다. 그리고 저가로 상가를 매입한 친척에게는 시가 6억 원의 70%인 4억 2천만 원과 거래가액 4억 원의 차액인 2천만 원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하게 됩니다.

 

게다가 이 친척이 시가 6억 원에 거래했다면 상가 매입가액은 6억 원이기 때문에 추후 7억 원에 양도를 할 경우 양도차익 1억 원에 대해서만 양도소득세를 부담하면 되지만 당초 저가, 즉 4억 원에 거래했기 때문에 추후에 약 3억 원의 양도차익에 대한 양도소득세를 부담하게 됩니다. 이처럼 특수관계자 간에 저가 거래를 하면 3중으로 피해를 입게 되니 주의해야 합니다.

 

 

 

배우자 등 이월과세

보유 부동산의 취득가액은 낮고 시세가 높아 곧바로 양도하게 되면 양도소득세 부담이 클 것을 우려해 배우자 또는 직계존비속에게 증여한 뒤, 증여받은 사람이 이를 양도하게 하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

세법에는 '배우자 등 이월과세'라는 규정이 있습니다. 이는 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 재산을 5년 이내에 양도하면 그 취득가액은 증여 당시 평가액이 아니라 당초 증여자의 취득가액으로 한다는 것입니다. 즉, 증여재산공제가 배우자가 6억 원, 직계존비속이 5천만 원인 점을 이용해 합법적으로 배우자 등에게 부동산을 증여한 경우라 해도 배우자 등이 증여받은 시점부터 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 이 규정이 적용됩니다.

 

예를 들어 홍길동이 1억 원을 주고 취득한 상가의 시세가 6억 원이 되었다고 가정했을 때, 홍길동은 이를 직접 양도하면 양도차익 5억 원에 대한 양도소득세가 너무 클 것을 우려해 배우자의 증여재산 공제를 이용해 배우자에게 시가 6억 원의 상가를 증여하고 증여세를 신고합니다. 이때 증여재산의 시가와 증여재산공제가 동일하므로 납부할 증여세는 없습니다. 그리고 홍길동의 배우자는 이 상가를 시가 6억 원에 양도했습니다.

 

사례를 보면 시가 6억 원에 증여받은 재산을 시가 6억 원에 양도했으니 양도차익이 없는 것이 당연합니다. 하지만 당초 증여일로부터 5년 이내에 매각했다면 '배우자 등 이월과세'가 적용되므로 양도차익을 계산할 때 취득가액은 증여가액인 6억 원이 아니라 당초 홍길동의 취득가액인 1억 원이 됩니다. 따라서 세법상 양도차익은 5억 원이 나오게 되는 것입니다.

 

그런데 만약 증여 후 5년이라는 기간 동안 기다릴 수만 있다면 배우자 등에게 증여한 뒤 양도하는 것은 매우 유용한 방법이 됩니다. 배우자 등에게 증여하고 5년이 지난 뒤 매각하면 배우자 등 이월과세를 적용할 수없기 때문입니다.

 

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이상으로 친인척과 부동산 거래를 할 때의 세금 문제에 대해서 알아보았는데, 세금이라는 것이 어느 정도의 선만 지키면 적정 수준에서 과세가 되지만, 이것을 회피하려 하면 결국은 더 큰 추징금을 과세받게 됩니다. 친인척이나 배우자에게 재산을 증여할 계획이 있으시다면 오늘 내용을 참고하셔서 도움이 되시기를 바랍니다. 이 글이 도움이 되셨다면 좌측 하단의 '♡'좋아요 한번 눌러주시고, 필요하신 분들께 공유해 주시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

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